在房屋租赁过程中，电表核查也能引发纠纷？这些容易忽视的细节，往往就是潜在的风险点。租赁期间，电表异常，产生的高额费用由谁承担？电表看护义务应该如何约定？带您一探究竟！

胡某与邱某签订了一份房屋租赁合同，约定由邱某承租胡某名下一套房屋，租期六年。邱某承租房屋后征得胡某同意对外用于转租，双方就电费约定由邱某自行按照电力部门账单自行向电力部门支付。邱某将房屋各个房间分别对外转租，因此就各房间安装了独立电表，次承租人向邱某按照电表计量读数向其支付电费。

(资料图片)

租期履行过半，电力部门查出房屋存在严重窃电行为，故就房屋补收电费并就窃电行为按照规定处以罚金，胡某与邱某就窃电行为所致的罚金如何承担产生争议，并诉至法院。

原告诉称：

在租赁期内，自己按约将房屋交付邱某使用，但是邱某却在租赁期内对用电计量装置进行跨接窃电，导致电力部门向自己开具了补收电费以及违约金的账单，窃电行为系邱某所为，房屋使用期间电费应当由邱某承担。

被告辩称：

在承租房屋后并未改动过电表，只是在各个房间安装了独立电表，并未实施过窃电行为，不同意承担违约金。

上海市闵行区人民法院经审理认为，胡某与邱某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，系争房屋因存在窃电情形致供电部门采取中止供电措施。

01被告邱某的行为——显有不当

虽然邱某辩称其未实施窃电行为，也表示自己对存在窃电行为不知情，然而根据本案查明的事实，首先，供电部门系在邱某承租期间发现系争房屋存在窃电的情形；其次，邱某作为承租人，对系争房屋及其电表等设备进行直接的使用与管理，而且其承租系争房屋用于转租，数年来按照其安装的分表计数方式向次承租人收取电费，并根据供电部门的单据向供电部门缴纳电费，故其对于用电异常情况应为明知，但其既未提出异议，亦未将用电异常情况告知胡某或供电部门，显有不当。

02原告胡某的行为——不具有过错

胡某作为出租方，按约向邱某交付了系争房屋，履行了作为出租方的相应合同义务，在电费约定由承租人负担的情形下，其不具有实施窃电行为的合理动机，并且其交付系争房屋的时间亦早于供电部门确定发生窃电行为的起始日期，故其对于系争房屋发生窃电情形及被采取中止供电措施不具有过错。

故邱某作为实际使用涉案房屋期间违约用电的受益者，应承担实际使用房屋期间所对应的违约使用电费。

租赁期间私改电表

责任谁来担？

签订租赁合同后，作为出租方，根本义务是向承租人交付符合合同约定的租赁物，并在租赁期间保证租赁物处于适租状态，因此电表作为居住、使用房屋必须之附属设备，在租赁期间，承租人应当对电表负担管理、看护之责。

租赁期间，因存在“窃电”行为致产生违约用电相应之违约金的责任负担应考虑以下三点：

1确认“窃电”行为发生期间系于交接房屋之前还是之后？

因“窃电”行为致电力部门向产权人开具相应罚单，致产权人遭受实际损失，故该行为本质应当被认定为侵权行为。在房屋租赁合同关系中，侵权行为与损害结果之间的因果关系认定应当首先确认实际侵权责任人。但“窃电”行为一般较为隐秘，难以确认实际实施“窃电”行为实施人，司法实践中，出租方、承租方一般均否认自身实施了“窃电”行为，故而首先应当从房屋交付时间入手，确认“窃电”行为发生时承租方是否已经实际取得房屋的控制权，并有机会、有条件实施改装电表等“窃电”行为。

“窃电”行为若早于房屋交接之日，一般应当排除承租人系 “窃电”行为实际实施方。因此时房屋尚处于出租方管领之下，承租人尚不具备实施“窃电”行为的条件。

“窃电”行为若晚于房屋交接之日，则不应直接认定承租人为“窃电”行为的实际实施方，而应当综合考量。

2确认出租方、承租方是否具有“窃电”行为动机？

现实生活中，对于电费的缴纳，通常而言为两种：一则由出租方向电力部门缴纳电费，承租方按照合同约定向出租方缴付电费；一则是由承租人直接向电力部门缴纳电费，出租人对于租赁期间房屋电费不予承担责任。

“窃电”行为的动机应当综合考量电费支付方式，从而斟酌“窃电”行为的实际受益方，就本案而言，承租方自行负责向电力部门缴付电费，其则按照于房屋内安装的独立电表向次承租人收取电费，出租方对于租赁期间房屋电费无须承担责任，故而综合考量认定“窃电”行为的实际受益方为承租方，其具有实施“窃电”行为的动机。

3“窃电”所致异常能否为出租方或者承租方察觉？

在难以获取直接证据证明“窃电”行为的实际实施人情况下，还应当考量“窃电”所致异常能否为出租方或者承租方察觉。

就本案而言，承租方长期向电力部门缴付较低电费，但向次承租人收取较高的电费，较长期间内享受巨额电费“价差”，从“理性谨慎人”的角度而言，其不可能发现不了电表异常，但其既未采取措施排除异常，亦未向出租方报告，未尽到管领义务范围内的告知义务，致损失进一步扩大，应当承担相应责任。

房屋租赁流转繁复

电表检查很重要

“窃电”行为在房屋租赁中并不常见，但由此导致的后果往往较为严重，而因“窃电”行为所致罚金甚至因“窃电”行为导致房屋停电致租赁合同无法正常履行责任划分问题，出租方与承租方时常产生争议，但“窃电”行为实际实施方事实上难以查明，租赁合同双方均负担较重的举证义务，因此在房屋用于租赁场合下，应当：

1签订租赁合同后，在交接房屋时，双方应当检查电表装置是否处于正常使用状态，及时排查异常；

2根据电费支付方式不同，双方可就电表管领、看护义务提前作出约定；

3租赁期间，任何一方察觉电表、电费异常，均应当及时告知对方，并互相配合、妥善处理；

4租赁合同终止，承租人返还房屋，双方应当再次检查电表装置是否处于正常使用状态，及时排查异常。

来源：天平阳光APP

编辑：江萍